Podczas całego procesu inwestowania w mieszkania na wynajem ważnym punktem jest podpisanie umowy najmu.
To jest właśnie to miejsce, gdzie zabezpieczasz prawnie swój interes i ustalasz z najemcą warunki współpracy na przyszłość.
Myślę, że właśnie dlatego warto pochylić się nad tym zagadnieniem i w pełni świadomie wybrać najlepszą dla siebie umowę.
Dostępne opcje
Dla osób, które wynajmują swoje lokale jako osoby prywatne są dostępne dwie opcje.
Umowę można zawrzeć w postaci:
- Umowy najmu cywilno-prawnej (nazwijmy go najmem zwykłym)
- Umowy najmu okazjonalnego
Każdy z nich posiada pewne cechy odróżniające je od siebie nawzajem.
Najem zwykły
Dokument podpisywany w formie umowy cywilno-prawnej, jest wciąż najbardziej popularny w Polsce.
Tej formy można używać przy wynajmowaniu zarówno całego mieszkania jak i tylko jego części, np. pokoju.
Polskie prawo umożliwia zawieranie takiej umowy w dowolnej formie, nawet ustnie, mailem, czy smsem.
Oczywiście zawsze zawieraj umowy w formie pisemnej.
Najemcę i Ciebie ciągle obowiązuje:
Powyższe ustawy nakładają na Ciebie szereg ograniczeń i obowiązków.
Twój najemca również posiada swoje prawa i obowiązki.
Dokumenty te są tak sformułowane, aby dobrze chronić najemcę, co niestety często odbija się na wynajmującym.
Najważniejsze punkty:
1. Nie możesz dowolnie podwyższać czynszu najmu, a jedynie o podwyżkę związaną z wartością odtworzeniową nieruchomości (bardzo niskie kwoty).
2. Nie możesz zerwać umowy z dowolnej przyczyny, a jedynie z tych wpisanych w ustawę:
- Najemca nie płaci
- Dewastuje lokal
- Podnajmuje lokal
- Korzysta z mieszkania w sposób niezgodny z przeznaczeniem
3. Nie możesz nakładać kar umownych na najemcę.
4. Nie możesz eksmitować ludzi z lokalu podczas okresu ochronnego od 1 listopada do 31 marca włącznie, a szczególną opieką objęte są kobiety w ciąży, dzieci, opiekunowie dzieci, bezrobotni i osoby starsze.
Jeżeli dochodzi już do eksmisji, to konieczne jest zapewnienie lokalu zastępczego.
Może okazać się, że zanim zostanie wydany wyrok o eksmisję oraz przydzielony lokal zastępczy, będziesz musiał latami utrzymywać niechcianego najemcę.
Jak widać taka forma prawna jest sporym ograniczeniem dla inwestora, który chciałby się dobrze zabezpieczyć. Właśnie dla takich osób dobrym rozwiązaniem może być najem okazjonalny.
Najem okazjonalny
Powyższy rodzaj umowy najmu dostępny jest tylko dla osób prywatnych, ale znosi tak rygorystyczne ograniczenia, które obowiązują w zwykłej umowie najmu.
Warto pamiętać, że można stosować go wyłącznie dla całego mieszkania, czyli nie da się wynajmować pokojów przy użyciu najmu okazjonalnego.
Umowa ta jest zawierana przed notariuszem, co wiąże się z dodatkowym kosztem kilkuset złotych oraz dodatkowymi dokumentami.
Najemca musi wskazać inny lokal, do którego jest w stanie wyprowadzić się w razie takiej konieczności.
Właściciel (tak naprawdę wszyscy współwłaściciele) wskazanego lokalu musi wyrazić na to zgodę i poświadczyć ją podpisem.
Wskazanie lokalu powoduje, że Twojego najemcę nie obowiązuje okres ochronny ani inne obostrzenia dotyczące bycia opiekunem dzieci, czy status bezrobotnego.
Wskazanie lokalu jest najsłabszym punktem tej formy umowy.
Lokal może zostać sprzedany lub zgoda właściciela może zostać wycofana.
Jednym ze sposobów zabezpieczenia się przed taką sytuacją jest skorzystanie z usług firmy takiej jak Najem Okazjonalny Sp. z o.o. Co więcej, możesz dowolnie modyfikować umowę pod kątem wysokości czynszu, warunków wypowiedzenia umowy oraz kar umownych.
Umowa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, na okres nie dłuższy niż 10 lat.
Narzucono tu ograniczenie kaucji do 6-krotności miesięcznego czynszu, które jednak nie wydaje się być problemem.
Pamiętaj, że po podpisaniu takiej umowy masz 14 dni, aby zgłosić ten fakt do Urzędu Skarbowego.
Porównanie: Najem zwykły i Najem okazjonalny
| Najem zwykły | Najem okazjonalny | |
| Forma | umowa cywilno-prawna | poświadczenie notarialne |
| Podwyżka czynszu | ograniczona | dowolna |
| Wypowiedzenie | ograniczone | dowolne |
| Kary umowne | brak | dowolne |
| Kaucja | dowolna | max 6-krotność czynszu |
Zobacz również:
Zarządzanie najmem. Na czym to polega?
Podsumowanie
Zdecydowanie zwykła umowa najmu daje najmniejszą ochronę dla Ciebie, jako właściciela nieruchomości.
Rozliczając najem jako osoba prywatna, rozważ najem okazjonalny.
Nie jest on pozbawiony wad, ponieważ sprytny najemca jest w stanie obejść prawne zabezpieczenia tej umowy.
Okazuje się jednak, że sam fakt wybierania najemców, którzy zgadzają się na najem okazjonalny, jest bardzo dobrym sposobem na weryfikację Twojego przyszłego najemcy.
Jeżeli ktoś bez oporu zgadza się na odrobinę bardziej skomplikowany proces, jest mało prawdopodobne, aby chciał Cię oszukać.
Naciągacze będą raczej szukać właścicieli, którzy w minimalnym stopniu zabezpieczają się umową najmu.
Dodatkowo możliwość podniesienia czynszu, narzucenia kar umownych i własnych warunków wypowiedzenia daje Ci dużo większą kontrolę nad rentownością inwestycji.
W warunkach wypowiedzenia umowy warto wpisać, chociażby chęć sprzedania lokalu.
Kary umowne są bardzo przydatne, szczególnie przy mieszkaniach w wyższym standardzie.
Można je zastosować do palenia w mieszkaniu oraz przedterminowego zerwania umowy.