Zarządzanie najmem. Na czym to polega?

Każdy, kto twierdzi, że własne mieszkanie na wynajem to pasywna inwestycja, kłamie!
Posiadanie, nawet jednego mieszkania, może kosztować Cię sporo zachodu.
Czy zatem obsługa najmu zdejmuje z właściciela wszystkie obowiązki?
Poniżej rozwijam temat: zarządzanie najmem, na czym polega?

Na czym polega zarządzanie najmem?

Zarządzanie najmem jest usługą, którą świadczy firma.
Polega ona na tym, aby zdjąć z właściciela mieszkania wszystkie obowiązki, które wiążą się z obsługą takiej nieruchomości.

Jakie obowiązki przejmuje firma?

Dobrze działająca firma powinna być w stanie wziąć na siebie następujące obszary.

1. Doradztwo

Jako początkujący inwestor nie masz obowiązku znać wszystkich możliwych sposobów rozliczania najmu.
Tych jest co najmniej kilka, a każdy z nich różni się tym, dla kogo jest dedykowany oraz jak wygląda rozliczenie podatkowe.
Firma, która obraca się na rynku najmu, powinna być w stanie doradzić w podstawowym zakresie, jak wyglądają sprawy podatkowe przy takiej inwestycji.
Koniecznie zaś powinna współpracować z profesjonalnym doradcą podatkowym, jeśli sytuacja klienta będzie wymagać takiej konsultacji.

Drugą kwestią jest ubezpieczenie nieruchomości.
Odpowiednie zabezpieczenie lokalu przeznaczonego na wynajem nie jest tak proste jak własnego mieszkania.
Istnieje tutaj kilka wariantów ubezpieczenia ciążącego zarówno na najemcy jak i na właścicielu nieruchomości.

2. Przygotowanie mieszkania

Czas, gdy bez problemu wynajmowały się mieszkania, gdzie na zdjęciach widać suszące się pranie przeminęły.
Oprócz pochowania niepotrzebnych przedmiotów należy odpowiednio wyposażyć lokal.
Mam tutaj na myśli zarówno dodatki, takie jak rośliny, czy obrazy, ale również wyposażenie użytkowe.
Zależnie od Twojego klienta docelowego należy dobrać poziom, w jakim przygotowujesz lokal do zamieszkania.
Np. Młoda para często otrzymuje od rodziny i przyjaciół komplety talerzy, sztućce, ręczniki, prześcieradła oraz np. odkurzacz.
Za to mieszkanie przeznaczone dla managera korporacji powinno mieć wszystkie powyższe elementy.

Zobacz również:
Zaliczka czy zadatek – które wybrać?

3. Przygotowanie oferty

Na rynku obserwujemy mocną profesjonalizację ofert najmu.
Zdjęcia są wykonywane przez specjalistów, a następnie obrabiane w programach graficznych.
Normą stają się spacery wirtualne oraz filmy z nieruchomości.
Teksty pisane są językiem korzyści, w przejrzysty i obszerny sposób.
Tak skomponowane składniki można umieścić na portalach ogłoszeniowych, których jest na rynku kilka przodujących.
Coraz większą ilość transakcji przeprowadza się poprzez social media, gdzie ofertę umieszczamy na grupach oraz Marketplace, np. na Facebooku, Instagramie, czy LinkedIn.

4. Poszukiwanie najemcy

Poszukiwanie najemcy do mieszkania powinno być już częścią oferty.
Mimo że klasyczne pośrednictwo w biurze nieruchomości zakłada za taką usługę prowizję wysokości jednomiesięcznego czynszu.
Firma zarządzająca, w ramach comiesięcznej opłaty, powinna znaleźć nie tylko pierwszego najemcę, ale również każdego kolejnego.
Często mieszkanie co rok wynajmuje się nowym osobom, więc te kwestia może mieć duży wpływ na ogólną rentowność inwestycji.

Oprócz opłat ważnym etapem jest weryfikacja potencjalnych najemców.
Nie każdy chętny na Twoje mieszkanie jest tą osobą, którą chcemy tam ulokować.
Sprawdzenie stanu zatrudnienia, płynności finansowej i kultury osobistej może być ważniejsze niż dobrze przygotowana umowa najmu.
Czynniki te należy monitorować już od pierwszej rozmowy telefonicznej, a następnie podczas spotkania na mieszkaniu.

5. Pilnowanie opłat

Do obowiązków właściciela nieruchomości należy terminowe wnoszenie opłat wszędzie, gdzie się do tego zobowiązał.
Przeważnie są to:

• Opłata do zarządcy (spółdzielnia lub wspólnota)
• Media (gaz, prąd)
• Podatek od nieruchomości
• Podatek od gruntu lub opłata przekształceniowa
• Wyrównania roczne prądu, gazu, wody, ogrzewania centralnego

Zarządzający mieszkaniem na wynajem powinien przejąć obowiązki terminowego płacenia wszystkich powyższych punktów.

6. Reakcja na usterki i awarie

Zarówno w polskim prawie jak i w umowie najmu zawarte są wskazówki na temat tego, jakie naprawy i czynności leżą po stronie najemcy, a jakie po stronie wynajmującego.
Pewien zakres podstawowych napraw, utrzymania i konserwacji rzeczywiście zobligowany jest wykonywać najemca.
Jednak zdecydowana większość awarii będzie skutkowała telefonem do właściciela.
Niestety żadnej usterki nie można przewidzieć i prędzej czy później będziesz musiał interweniować.
Firma zarządzająca może stać się miejscem do kontaktu oraz grupą interwencyjną.
Dzięki temu wszystkie nocne telefony i ogarnianie na szybko fachowców ominie Cię.

Ile to kosztuje?

Na rynku można spotkać kilka sposobów rozliczeń.

Podstawowy z nich, to comiesięczna opłata, która wyrażana jest w procentach.
W procentach czego?
No i tutaj jest różnie.
Niektórzy liczą od przychodu (sumy wpływów na konto właściciela), a niektórzy od dochodu (kwota, która zostaje na koncie po odliczeniu kosztów).
Standardem na rynku są kwoty 10-20%.

Czasem oprócz powyższego wynagrodzenia występują pewne opłaty jednorazowe.
Są firmy, które pobierają jednorazową opłatę (np. 1.000 zł) za wzięcie mieszkania pod opiekę.
Pamiętaj, że nie powinna występować opłata za każdorazowe znalezienie nowego najemcy.

Na co zwrócić uwagę?

Każda firma, która zajmuje się zarządzaniem najmem, ma obowiązek posiadania ubezpieczenia OC dla zarządców.
Możesz poprosić o wgląd w to ubezpieczenie.

Bardzo dokładnie sprawdź sposób rozliczeń.
Czy są opłaty jednorazowe na początku współpracy lub może za znajdowanie kolejnych najemców?
Czy podczas pustostanów też płacisz, czy tylko gdy jest najemca?
Zwróć uwagę, czy w umowie widnieje słowo „przychód”, czy „dochód”.
Przy wysokich kosztach, 10% od przychodu może być wyższą opłatą niż 15% od dochodu.